База знаний по земельным вопросам - TheNoble

Этот глоссарий составлен специально для сайта TheNoble. В нем собраны ключевые термины земельного права, знание которых необходимо для уверенной работы на каждом этапе — от поиска участка на кадастровой карте до перепродажи права аренды.

Термины сгруппированы по буквам, чтобы вам было проще выстроить в голове системную картину.

Буква	Термин	Определение
А	Аренда земельного участка	Предоставление земли как имущества во временное пользование и владение за определенную плату, на основе договора аренды.
А	Арендаторы земельных участков	Лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, субаренды.
А	Арендная плата	Плата за пользование земельным участком по договору аренды, размер, порядок и сроки внесения которой определяются договором.
А	Арендодатель земельного участка	Сторона договора аренды (например, администрация), предоставляющая земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, во временное владение и пользование .
Б	Бонитировка почв	Сравнительная оценка качества почв (плодородия) как природного тела, выраженная в относительных показателях (баллах). Является основой для экономической оценки земель и определения их кадастровой стоимости.
Б	Брошенные земли	Земельные участки, собственники которых отказались от права собственности или утратили на него право, либо земли, которые не используются по целевому назначению в течение длительного времени. Такие участки могут быть вовлечены в оборот через процедуру признания их бесхозяйными.
В	Вид разрешенного использования (ВРИ)	Конкретная деятельность, которую можно осуществлять на земельном участке. Определяется в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. ВРИ может быть основным, условно разрешенным или вспомогательным.
В	Временные здания и сооружения	Объекты, возводимые на земельном участке на определенный срок (например, на период строительства) и подлежащие демонтажу после его истечения. Права на такие объекты не подлежат государственной регистрации как на недвижимость.
В	Выкуп земельных участков	Возмещение убытков, связанных с прекращением права собственности на земельные участки . Также под выкупом понимается приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального участка.
Г	Государственная регистрация прав	Юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество .
Г	Государственный земельный кадастр	Систематизированный свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель .
Г	Государственный кадастровый учет	Описание и индивидуализация земельного участка, в результате чего он получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других участков.
Г	Городская черта	Внешняя граница земель города, отделяющая эти земли от земель иных категорий.
Д	Дежурная земельно-кадастровая карта	Специальная карта с указанием кадастровых номеров земельных участков для наглядного отображения их местоположения, границ и отслеживания изменений .
Д	Договор аренды земельного участка	Соглашение, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Д	Долевая собственность на земельный участок	Форма собственности, при которой участок принадлежит нескольким лицам с определением доли каждого в праве собственности.
Е	Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)	Свод достоверных систематизированных сведений об учтенном недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на него, правообладателях и иных сведений. Создан путем объединения данных Государственного кадастра недвижимости и Единого государственного реестра прав.

Ж

Жилая зона (зона застройки индивидуальными жилыми домами) — территориальная зона, выделяемая в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для обеспечения правовых условий формирования кварталов из индивидуальных жилых домов. В пределах такой зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков, предельные размеры участков, отступы от границ и максимальный процент застройки . Понимание градостроительного зонирования критически важно для выбора участка с подходящим ВРИ (например, для строительства дома).

З

Задаток — денежная сумма, вносимая участником аукциона или конкурса в качестве обеспечения обязательства заключить договор. В случае победы задаток засчитывается в счет будущих арендных платежей или выкупной цены. Если победитель уклоняется от подписания договора, задаток не возвращается .
Залог (ипотека) земельного участка — способ обеспечения обязательства (например, кредита), при котором земельный участок остается у залогодателя, но кредитор (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение из стоимости этого участка в случае неисполнения обязательства . Это важно учитывать при проверке «чистоты» участка перед сделкой.
Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации .
Земельная рента — регулярный доход владельца земли (в том числе арендодателя-государства) от сдачи её в аренду. Это плата за пользование природным ресурсом .
Земельный участок как объект права — часть земной поверхности, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Право собственности на него распространяется на поверхностный (почвенный) слой, водные объекты и растения, находящиеся в его границах .
Земли особо охраняемых территорий — земли, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты из хозяйственного использования или ограничены в обороте . Получить такой участок в аренду для коммерческих целей, как правило, невозможно или крайне сложно.
Зонирование (территориальное) — правовой инструмент градостроительного регулирования, позволяющий разделить территорию муниципального образования на зоны и установить для каждой из них градостроительные регламенты, определяющие характер и интенсивность использования земли . Именно на основе зонирования устанавливаются виды разрешенного использования участков.

И

Имение — исторический термин, употреблявшийся для обозначения недвижимого имущества, преимущественно земельного участка с усадьбой. В дореволюционной России существовали родовые и заповедные имения (майораты), которые имели особый правовой статус и не могли свободно отчуждаться, переходя по наследству в рамках одного рода . Концепция TheNoble перекликается с идеей создания фамильного, родового актива.
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — один из наиболее популярных видов разрешенного использования земельных участков в населенных пунктах, предполагающий возможность возведения отдельно стоящего жилого дома (не выше трех этажей, для проживания одной семьи).

К

Кадастр земельный — систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Включает данные о местоположении, площади, границах, качестве, оценке и правах на земельные участки .
Кадастровая карта (публичная) — тематическая карта в электронной форме, на которой в графической и текстовой форме воспроизведены общедоступные сведения об учтенных земельных участках, содержащиеся в ЕГРН. Основной инструмент для поиска свободных участков.
Кадастровый инженер — специалист, имеющий квалификационный аттестат, который выполняет кадастровые работы (межевание, подготовка схем расположения участков, технических планов) и готовит документы для постановки недвижимости на кадастровый учет.

Н

Недвижимое имущество (недвижимость) — земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства) . Земля является первоосновой любого объекта недвижимости.

О

Общая совместная собственность на земельный участок — форма собственности, при которой земельный участок принадлежит нескольким лицам без определения долей каждого из них. Характерна для супругов.
Общая долевая собственность на земельный участок — форма собственности, при которой участок принадлежит нескольким лицам с определением доли каждого в праве собственности.
Обременение (ограничение) права на земельный участок — установленные законом или договором условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав. К обременениям относятся сервитут, ипотека, аренда, арест .
Охрана земель — система правовых, организационных, экономических и иных мероприятий, направленных на сохранение земли как важнейшего компонента окружающей среды, предотвращение ее деградации и восстановление.

П

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ градостроительного зонирования, который утверждается органами местного самоуправления. В ПЗЗ устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты и порядок применения документа.
Предварительное согласование предоставления земельного участка — этап процедуры получения земли без торгов, на котором администрация утверждает схему расположения участка и принимает решение о его предварительном согласовании, по сути, резервируя его для заявителя.
Принципы земельного права — основополагающие начала, на которых строится правовое регулирование земельных отношений. Среди них: учет значения земли как основы жизни, приоритет охраны земли перед использованием в качестве недвижимости, платность использования земли, единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и другие .

Р

Разрешенное использование земельного участка (ВРИ) — конкретная деятельность, которую можно осуществлять на земельном участке. Определяется в соответствии с градостроительным регламентом для данной территориальной зоны. От ВРИ зависит, можно ли строить дом, вести фермерское хозяйство или бизнес.
Росреестр (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) — федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, кадастровый учет, ведение ЕГРН, землеустройство и государственный земельный надзор . Ключевой орган во всех процедурах с землей.
Рекультивация земель — мероприятия по восстановлению продуктивности и хозяйственной ценности нарушенных земель (например, после разработки карьеров или строительства), а также по улучшению состояния окружающей среды.

С

Сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком. Может устанавливаться для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередач, трубопроводов и т.д. Сервитут обременяет участок, но не лишает собственника прав владения и пользования . Выявление публичного сервитута на участке — важный этап проверки.
Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории — документ, который готовится для образования участка из государственных или муниципальных земель. На схеме отображаются границы образуемого участка, и она является основой для принятия решения о предварительном согласовании.

Т

Территориальная зона — часть территории, которая характеризуется особым правовым режимом использования земельных участков и границы которой определены при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством. Понимание территориальных зон критически важно при выборе участка, так как именно от зоны зависят разрешенные виды использования.
Техническая ошибка (в ЕГРН) — опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в ЕГРН и приведшая к несоответствию сведений, внесенных в ЕГРН, сведениям в документах, на основании которых вносились сведения. Такие ошибки подлежат исправлению по заявлению или решению регистратора.
Торги (аукцион/конкурс) — способ предоставления земельного участка, при котором право на заключение договора аренды или купли-продажи получает лицо, предложившее наибольшую цену (на аукционе) или лучшие условия (на конкурсе). Понимание процедуры торгов — ключевой навык для успешного получения земли.

У

Условно разрешенный вид использования — вид разрешенного использования земельного участка, который может быть применен только после получения разрешения в порядке публичных слушаний. Для его установления требуется проведение общественных обсуждений и решение комиссии по землепользованию и застройке.
Уточнение границ земельного участка — кадастровая процедура, проводимая в случае, если сведения о границах участка отсутствуют в ЕГРН или требуют корректировки. Выполняется кадастровым инженером на основании межевого плана.
Участники строительства — граждане Российской Федерации, предприниматели без образования юридического лица и юридические лица, созданные и зарегистрированные в установленном порядке, осуществляющие строительную деятельность .

Ф

Физически свободный объект — объект недвижимости (земельный участок), на котором отсутствуют здания, строения, сооружения . Такие участки наиболее привлекательны для быстрого начала использования.
Фиксированная ставка процента — неизменный процент, устанавливаемый при расчетах, в том числе при определении арендной платы или выкупной цены земельного участка .
Формирование объекта недвижимости — описание и индивидуализация объекта недвижимости (земельного участка, здания, сооружения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов. Завершается присвоением кадастрового номера .
Формы собственности на землю — установленные законодательством виды принадлежности земли: частная (граждан и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), муниципальная и иные формы .

Х

Хозяйственные постройки — служебно-хозяйственные здания и сооружения, выполняющие вспомогательные функции для ведения личного подсобного хозяйства (бани, гаражи, постройки для содержания скота и птицы, хранения кормов, инвентаря, топлива и других хозяйственных нужд) .

Ц

Целевое использование земельного участка — порядок, условия, формы эксплуатации (использования) земли для конкретных хозяйственных целей в соответствии с категорией земель и разрешенным использованием . Нарушение целевого использования может повлечь административную ответственность и даже изъятие участка.
Целевые взносы (СНТ/ОНТ) — денежные средства, внесенные членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения на приобретение (создание) объектов общего пользования.
Цена земельного участка — денежное выражение стоимости участка. Различают кадастровую, рыночную и нормативную цену.

Ч

Частная собственность на земли — форма собственности, при которой земельные участки принадлежат гражданам и юридическим лицам .
Частный сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком, установленное в отношении одного лица или группы лиц на основании договора или судебного решения.

Э

Экспроприация — принудительное изъятие земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд с возмещением стоимости.
Экологические требования — условия и ограничения при использовании земельных участков, направленные на охрану окружающей среды (охранные зоны, запрет на загрязнение почв и т.д.).
Экономическая оценка земли — определение доходности и ценности земельного участка как природного ресурса и средства производства.

Ю

Юрисдикция — установленные законом полномочия органов государственной власти, местного самоуправления и судов рассматривать и разрешать дела в сфере земельных отношений.

Я

Явочный порядок — способ совершения действий (например, постановки на кадастровый учет), не требующий специального разрешения, а основанный на уведомлении и представлении документов установленного образца.
Якорный участок — ключевой земельный актив в портфеле, вокруг которого строится вся инвестиционная стратегия или бизнес-процессы.